IBS/CBS nas transações imobiliárias: uma crítica necessária para uma medida desnecessária

Por Marcos Cintra

O IVA dual, composto por IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), passa a incidir sobre operações onerosas com bens ou serviços. O capítulo dos bens imóveis foi detalhado com regras próprias, alcançando tanto a venda quanto a locação. Em traços gerais, a venda de imóveis entra no campo do IBS/CBS com um tratamento setorial que reduz a alíquota de padrão em 50%. A locação – que antes não era alcançada pelo ISS – também passa a compor a base do novo sistema, com regime específico e redutor de 70% para atenuar a imposição dessa nova carga. 

No caso da venda, a incidência recai sobre a alienação onerosa de imóveis e operações correlatas (como cessão de direitos), com redução setorial da alíquota de referência e mecanismos de alívio voltados à habitação (como deduções para residencial novo ou lotes). Permanecem vigendo todos demais tributos existentes: o ITBI, o IPTU e o Imposto de Renda sobre ganho de capital. O somatório de cargas e as regras de apuração da base do IVA exigirão bastante atenção.

Na locação, o novo desenho amplia a abrangência tributária. A receita de aluguel passa a integrar o escopo do IBS/CBS sob regime próprio, com redução expressiva da alíquota de referência e um redutor social para locação residencial. Há distinções para temporada de curta duração, que recebe um tratamento alinhado ao de hospedagem para fins de alíquota reduzida. Para pessoas físicas, a incidência depende de critérios de “habitualidade” e porte – regras objetivas que delimitam quando o locador passa a ser contribuinte do IVA dual, enquanto pequenos proprietários, em determinadas condições, permanecem fora do regime.